REITs ETF是什麼?投資REITs等於當房東收租金

2020 年 6 月 3 日 Sam

現在年輕人是否應該買房一直是個熱門的話題，從投資的角度來看買房自住，除了要準備一筆頭期款外，未來20~30年還需要繳房貸。所以這時認為房子是一個負債

但是相反的買房出租，除了每個月可以定期收到租金，房地產又是相對保值的產品，所以投資房地產就會是個資產

現實狀況是一般人很難先存到頭期款才開始投資房地產，這時候REITs就是為小資族想要投資房地產而設計出來的產品，投資REITs等於投資房地產當房東

內容目錄

REITs是什麼

REITs(Real Estate Investment Trust)中文名稱叫做不動產投資信託，就是把不動產的資產證券化後，讓小資族可以用小額的資金來投資不動產

可以想成投資REITs等於投資一間房地產公司，而公司會集合所有投資人的資金來經營不動產，所以房子的裝修出租管理都是由公司負責處理，而我們就是這間公司的股東

以作者投資美國股市的REITs來說，美國法規規定REITs的公司必須把當年度90%的獲利拿來分給股東。因此投資REITs通常會有穩定的配息相當於收租金的概念

美股REITs有哪些公司

其實REITs涵蓋的範圍非常廣，不是只要一般套房或是商辦大樓出租，甚至還包含購物中心、數據中心、倉儲物流、通訊不動產到醫療房產都有專門的公司來經營，以下介紹五家不同REITs的美股公司

American Tower (REIT)

美股代號AMT，是一家美國通訊基礎建設物業房地產信託公司，主要經營和開發無線通訊和廣播基礎設施的不動產。公司管理無線和廣播通信塔等業務，並出租電塔天線據點給各種無線通訊產業

AMT在毛利率控管維持不錯，同時ROE和淨利潤也都持續增加，是間營運績效不錯的公司

ProLogis

美股代號PLD，是一間物流房地產投資信託公司，投資物流相關物業，從事工業配送物業的持有、開發、管理和租賃，包括港口、機場和高速公路交匯處可運用的地產開發

雖然PLD連續兩年的ROE和淨利潤都有所下滑，但是依舊持續有獲利，儘管淨利潤下滑但是2019年依舊高達47.05%，非常驚人

Equinix

美股代號EQIX，是一間全球經營數據中心與主機託管公司，公司為全球最大的數據中心運營商，主機託管服務依客戶需求提供運營空間、儲存空間、機櫃、電力等相關支援服務

公司毛利率相較於前面兩家公司較低不少，但是營運控管維持良好，獲利有持續小幅增長

AvalonBay Communities

美股代號AVB，是一間主營高級公寓社區的房地產信託公司，在美國從事發展、再開發、重建、收購和管理公寓社區，及經營集合式住宅社區，主營高級公寓社區之物業

因為是屬於高級社區管理，所以容易受到經濟循環的影響，好在公司的毛利率跟淨利潤都還不錯

Simon Property Group

美股代號SPG，擁有北美大規模零售物業的房地產信託公司，投資遍及全球的不動產，從事零售商業物業的管理和開發。主要投資於區域性購物中心、高價的暢貨中心等物業

公司ROE突然飆升，主要原因為透過財務槓桿來集資，導致股東權益占比下降導致。從ROA的數字來看回報的結果是良好的，而公司的淨利潤都有在30%以上

以上介紹五家不同屬性的REITs公司，財務數據統計到2019年，但是在2020年初遇到疫情的衝擊，對於REITs的影響就需要留意。像是經營購物中心的SPG

因為美國封城導致人們都無法出門消費，對於購物中心的營業帶來巨大的影響，如果依舊想要投資REITs領取股息，可以參考REITs的ETF，讓你一次投資所有REITs相關產業的公司分散風險

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REITs ETF投資全世界

ETF稱為股票型指數基金，可以追蹤的指數可以包含各個國家、各個產業、各個市場。而這次介紹的四檔就是追蹤REITs的ETF

ETF代號	VNQ	VNQI	IYR	REET
中文名稱	Vanguard房地產ETF	Vanguard全球不含美國房地產ETF	iShares美國房地產指數ETF	iShares全球不動產投資信託ETF
總管理費	0.12% 勝	0.12%勝	0.43%	0.14%
ETF規模(百萬美元)	54,600M勝	5,200M	3,060M	1,929M
成交量(股)	7,162,266勝	382,029	6,301,018	362,663
殖利率	3.98%	9.37% 勝	3.54%	6.81%

資料來源MoneyDJ理財網ETF

總管理費:通常Vanguard發行的ETF管理費都較低，可以看個人選擇
ETF規模:規模越大，代表投資的人越多，ETF發行會越穩定不致於下市
成交量:成交量越大代表買賣流通速度比較快
殖利率:殖利率跟股價高低有關，尤其當股價因為經濟因素突然下跌，殖利率有可能會變高

結論選擇ETF的標準可以參考

項目	建議
總管理費	越低越好
ETF規模(百萬美元)	越高越好
成交量(股)	越高越好
殖利率	越高越好

REITs ETF歷年績效

在資產配置的時候可以選擇不同的產業、不同的市場來作投資。假設投資時只專注在美國市場，如果美國經濟不景氣，就會讓整個投資組合報酬率降低。所以在配置ETF也是一樣的道理

REITs ETF就是個不動產的產業類別，下圖統整歷年績效狀況

ETF代號	VNQ	VNQI	IYR	REET
2019年	28.54%	21.60%	27.70%	22.66%
2018年	-6.03%	-9.44%	-3.88%	-6.17%
2017年	4.90%	26.91%	8.16%	6.36%
2016年	8.57%	1.99%	7.01%	5.29%
2015年	2.43%	-1.83%	1.62%	0.63%

資料來源MoneyDJ理財網ETF

REITs主要起源於1960年的美國，透過不動產證券化可以讓更多人參與投資房地產

REITs的優點

1.房地產走勢和股票債券沒有高度相關連，可以做為獨立的資產配置看待

2.透過REITs ETF可以投資世界的不動產

3.穩定的配息收益

REITs的缺點

1.REITs會受到房地產走勢的影響，像這次疫情衝擊REITs下跌幅度較多

2.漲跌波動較高，需留意投資比例

結論分享

綜合以上資訊想要投資REITs的話建議選擇ETF，要投資美國市場的REIT就選VNQ，要投資美國以外市場的REIT就選VNQI，因為這兩檔無論在管理費、規模、成交量、殖利率都比IYR和REET來的好

但是從下圖來看，2020年初至今REITs ETF的跌幅程度比大盤S&P500來的多，目前S&P500(黃色)距離年初價格還差-4.64%，但是REITs ETF分別還差-13.93%和-19.12%

當然也是因為這次影響並不是金融危機引起的，而是疫情導致封城讓人們無法自由外出，自然對於房地產(購物中心、商辦大樓)受到極大的影響。所以在投資時建議不超過自己資產的10%

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目前REITs ETF VNQ可以透過firstrade來投資
*免責聲明：以上為個人看法並非投資建議，所有交易皆存風險，請謹慎評估投資
1.註冊美股券商=>推薦firstrade
2.選擇想要投資的ETF
3.了解ETF的持股內容有哪些
4.看好價位掛單操作，安心睡覺
5.長期持有好的投資標的

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